[일부승소] 임대차보증금반환 청구 소송 _ 원고 소송 대리

의뢰인(원고)은 오랜 기간 이 사건 주택에 거주해 온 임차인으로, 2011년경 당시 소유자와 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 뒤 계속 거주하여 왔습니다. 이후 주택의 소유권이 상대방(피고)에게 이전되었고, 상대방은 의뢰인의 가족과 혼인관계에 있다가 이혼 및 사실혼 관계 종료에 이른 사람으로, 임대인의 지위를 승계하였습니다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오다가 기간 만료로 종료되었으나 보증금이 반환되지 않자, 의뢰인은 보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다. 이에 상대방은 오히려 주택의 인도를 구하는 반소를 제기하면서, 이미 보증금 일부를 반환하였고 별도로 대여한 금원까지 공제되어야 한다고 다투었습니다.

본 사무소는 원고(의뢰인)의 소송대리를 맡아 본소와 반소를 함께 수행하였습니다.

민법 제618조(임대차의 의의), 제639조(묵시의 갱신)

민법 제536조(동시이행의 항변권) — 보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행관계

민법 제598조(소비대차), 제554조(증여) — 상대방의 대여·증여 주장 관련

민사소송법 제269조(반소), 제213조(가집행선고)

주택임대차보호법(임차인 보호 관련 규정)

임대차 종료 자체는 다툼이 없었기에, 쟁점은 반환받을 보증금의 액수였습니다. 

상대방은 ① 과거 지급한 2,000만 원이 보증금의 일부 반환이고 ② 의뢰인의 배우자 계좌로 송금한 800만 원은 대여금이므로 공제되어야 한다고 주장하여, 결국 1,200만 원만 반환하면 된다는 입장이었습니다.

따라서 조력의 초점은, 상대방이 주장하는 공제 항목을 하나하나 검증하여 근거 없는 공제 주장을 차단하고, 아울러 인도와 보증금 반환이 동시이행관계임을 확보하여 의뢰인이 보증금을 받지 못한 채 먼저 집을 비우는 일이 없도록 하는 데 두었습니다.

가족관계를 배경으로 장기간에 걸쳐 여러 차례 금전이 오간 탓에, 각 송금이 보증금의 반환인지, 대여인지, 증여인지를 가리는 것이 사건의 실질적 쟁점이 된 사안입니다. 이처럼 친족 사이의 금전거래는 차용증이나 계약서 없이 이루어지는 경우가 많아, 뒤늦게 그 성격을 두고 분쟁이 생기면 주장하는 쪽이 이를 입증해야 한다는 원칙이 결과를 좌우하게 됩니다.

또한 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 본소(보증금)와 반소(인도)가 하나의 판결에서 상환이행 형태로 정리된 것도 이 사건의 특징입니다.

① 임대차계약 종료에 따라 상대방이 반환해야 할 보증금의 범위
② 과거 지급된 2,000만 원이 보증금의 일부 반환에 해당하는지
③ 의뢰인의 배우자 계좌로 송금된 800만 원이 대여금으로서 공제 대상인지
④ 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행관계에 있는지

공제 주장에 대한 반박. 상대방이 공제를 주장한 800만 원에 대하여, 단지 배우자 계좌로 송금된 사실이 있다는 것만으로는 대여의 합의가 있었다고 볼 수 없음을 지적하였습니다. 차용증이나 변제기·이자 약정 등 대여를 뒷받침할 자료가 전혀 없다는 점을 들어, 대여 사실은 이를 주장하는 상대방이 입증해야 함을 명확히 하였고, 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

동시이행 관계의 확보. 임대차 종료에 따른 목적물 반환의무와 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있음을 전제로 소송을 구성하여, 상대방의 인도 청구가 보증금 지급과 맞바꾸어서만 인정되도록 하였습니다. 그 결과 의뢰인이 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 주택을 비워야 하는 상황을 방지하였습니다.

예비적 청구의 병행. 보증금 반환 청구와 함께 대여금 반환을 예비적 청구로 구성하여, 금전의 성격에 관한 판단이 어떻게 이루어지더라도 의뢰인이 회수할 길을 열어두는 구조로 소송을 설계하였습니다.

법원은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정하고, 상대방이 의뢰인에게 임대차보증금 2,000만 원을 지급하도록 판결하였습니다. 상대방이 공제를 주장한 800만 원의 대여금 주장은 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 배척되어, 상대방이 스스로 인정한 1,200만 원보다 800만 원 많은 금액을 반환받게 되었습니다.

아울러 법원은 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행관계에 있음을 명시하여, 의뢰인이 보증금을 지급받음과 동시에 주택을 인도하도록 하였습니다. 이로써 의뢰인은 보증금을 확보하지 못한 채 거주지를 잃는 위험 없이 임대차 관계를 정리할 수 있었습니다.